Con il Dpcm 3 novembre 2020 sono state introdotte nuove misure restrittive, differenziate per fascia di rischio, per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da Covid-19. Il nuovo decreto suddivide il territorio nazionale in tre distinte zone – zona rossa, zona arancione e zona gialla – a seconda del livello di gravità della diffusione del virus; l’assegnazione di ciascuna regione ad un particolare zona è stata disposta sulla base dei dati scientifici epidemiologici forniti dal Comitato Tecnico Scientifico – considerando una serie di parametri, tra i quali l’indice di contagio Rt, la presenza di focolai, nonchè la situazione di occupazione dei posti letto negli ospedali ed, in particolare, di quelli in terapia intensiva –. Le nuove disposizioni si applicano dalla data del 6 novembre 2020, in sostituzione di quelle del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 24 ottobre 2020, e saranno efficaci fino al 3 dicembre 2020.

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La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 22860 del 20 ottobre 2020, ha chiarito che il comportamento del conduttore che provoca molestie di fatto agli altri inquilini del fabbricato costituisce inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata ex art. 1587 c.c. nei confronti del locatore, dovendo questo rispondere verso gli altri inquilini per fatto proprio.

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La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 21858 del 9 ottobre 2020, ha chiarito alcuni fondamentali aspetti in tema di configurabilità del diritto di servitù a carico di un bene immobile in comproprietà e a favore di altro bene immobile in proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del primo: in questo caso è necessario svolgere un’indagine in concreto al fine di verificare se l’esercizio del diritto sul fondo servente da parte del contitolare dello stesso rientri o meno nei limiti delle prerogative del comproprietario; solo quando tale limite sia superato, infatti, è possibile configurare un diritto in re aliena, ai cui fini l’intersoggettività del rapporto è assicurata dalla presenza di contitolari del fondo servente diversi da quello del fondo dominante.

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Il presente aggiornamento riporta i modelli fiscali concernenti le singole fattispecie contrattuali delle locazioni ad uso abitativo e ad uso commerciale, fornendo un supporto pratico per il professionista anche sulle principali tematiche che riguardano gli aspetti fiscali delle locazioni ed il contenzioso fiscale.

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Il presente aggiornamento riporta un completo formulario, aggiornato alle novità contenute nella legge di bilancio, concernente le singole fattispecie contrattuali delle locazioni ad uso abitativo e ad uso commerciale, fornendo un supporto pratico per il professionista anche sulle principali tematiche che riguardano gli aspetti fiscali delle locazioni ed il contenzioso fiscale.

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L’art. 6, comma 6, della L. n. 431/1998 prevede che, durante i periodi di sospensione delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione e comunque fino all’effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell’art. 1591 c.c., una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente, accertata dall’ISTAT, maggiorata del 20%.

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L’art. 32 della L. n. 392/1978 prevede che le parti possano convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta. In assenza di una disposizione normativa che prescriva una particolare forma, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire le modalità attuative della richiesta di cui al succitato articolo per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT.

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Il locatore può revocare l’opzione della cedolare secca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata ed entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. Il presente aggiornamento riporta un fac simile di lettera di revoca dell'opzione della cedolare secca da parte del locatore.

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L’opzione della cedolare secca può essere esercitata dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (fatta eccezione per l’A10) locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. Nel dettaglio, è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Il presente aggiornamento riporta un fac simile di comunicazione da parte del locatore dell'esecizio della cedolare secca.

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Nella categoria contrattuale relativa agli “alloggi locati per finalità turistiche” rientrano le locazioni di immobili, di durata normalmente limitata, non destinate a soddisfare esigenze abitative primarie ma stipulate piuttosto per esclusive ragioni di villeggiatura, vacanza, relax e svago.

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